이현철 <아파트 투자는 사이클이다> (2022)

이현철 <아파트 투자는 사이클이다>

 

책을 선택한 이유

저자 이현철은 2018년에 쓴 저서 <부동산 폭등장이 온다>를 통해서 부동산의 흐름을 정확히 예측했습니다. 

 

오랜 시간 업계에 몸을 담고 있어 여러 경험이 풍부한 저자는 영원한 상승도 영원한 하락도 없다는 부동산 시장의 사이클을 늘 강조해 왔습니다. 사실 시중에는 돈버는 방법만 상승기일 때 어떤 스텐스를 취해야 하는지, 혹은 하락장일때는 어떻게 해야 하는지 이렇게 단편적 방안은 제시하는 책은 많았는데 이렇게 사이클을 강조한 책은 신선하게 다가왔습니다. 그리고 다양한 경험에서 나오는 전문가적인 식견과 통찰력에 매료되어 이 책에 관심을 갖게 되었습니다.

 

저자소개

대한민국 유일무이 대중심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가입니다. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 투자 상품을 앞둔 대중 심리의 민낯을 고스란히 마주했습니다.

 

전통경제학 기준으로 볼 때 인간은 합리적인 존재이기에 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 합리적인 선택을 하는 게 맞지만, 대한민국에만 존재하는 전세 제도와 정부의 시장 개입과 강력한 규제로 인해 행동경제학에 기반한 투기 심리의 프레임으로 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트 사이클론을 주창했습니다. 

대중이 듣고 싶어 하는 얘기가 아닌 냉정하고 정확한 시장분석을 해왔기에 전망 당시에는 대중의 반발을 불러왔지만, 시간이 지날수록 예측의 정확도로 인해 신뢰가 쌓이며 전문가 중의 전문가로 인정받고 있습니다.  상승과 하락 어느 한 면만을 고집하는 반쪽짜리 전문가가 아닌, 시장의 사이클에 따라 상승과 하락의 사이클을 예측하는 전문가로서 귀감을 보이고 있습니다.

 

기획의도

부동산 시장을 주식 시장의 사이클에 빗대어 알기 쉽게 설명하려고 하였습니다. 저자는 하락론자가 아니라고 하고 있으며 아파트 투자는 “사이클”이라고 강조하고 있습니다. 영원히 자산가치가 상승하는 투자 상품은 존재하지 않으며 폭등이 있으면 폭락이 있는 법입니다. 부동산 사이클을 미리 알고 대비하면서 투자하자는 취지로 책을 기획되었습니다.

 

 

 

요약

1장 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다.

우상향이 희망적이긴 하지만 이것만 믿다가는 지옥이 펼쳐집니다. 곤경에 빠지는 것은 뭔가를 몰라서가 아니라 뭔가를 확실하게 안다는 착각 때문입니다(마크 트웨인).

 

많은 전문가들이 입지가 가장 중요하다고 말하지만 이는 틀린 것입니다. 현재의 상황이 문제인 것이죠. 물고기가 많이 잡히는 기가 막힌 스폿이 있지만 태풍이 분다고 가정해 봅시다. 비바람이 몰아치는 태풍 속으로 낚시를 갈 것인가?시장 상황은 모든 것을 삼켜버립니다.

 

똘똘한 한 채는 상승장에서나, 똘똘한 한 채가 하락장에서 더 위험합니다. 벼락 거지는 상승장이 아닌 하락장에서 생깁니다. 다주택자나 무주택자보다 똘똘한 한 채를 가졌다는 1 주택자가 벼락 거지가 될 가능성이 높습니다. 집값 하락으로 자산가치가 줄어드는데 이중고로 대출 이자로 자산이 소멸되어 갑니다. 생활비를 줄여야 하고 가정불화가 일어나고 고통을 맛보게 됩니다.

 

2장 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?

시장의 꼭지와 바닥을 정확하게 예측 하기 어렵습니다. 전문가들이 예측을 내놓는 이유는 자신이 잘 알기 때문이 아니라 요청을 받았기 때문입니다. 똑 같은 사건을 좋고도 시장의 상황에 따라 해석하는 전문가라는 사람들의 논조는 뒤바뀝니다. 지금 까지 해온 공부는 가짜입니다.

 

투자의 성공은 끝에서 시작됩니다. 내가 믿고 있는 것은 언론이나 유명인의 말일뿐, 정말 자기 것이 된 지식이라면 남에게 설명하고 가르칠 수 있어야 합니다. 행동하지 않는 지식과 생각은 아무 소용이 없습니다.

부동산에서는 매수가 아닌 매도에서 성공의 성패가 결정됩니다. 어떤 입지를 선택하느냐, 어떤 것을 사느냐 보다 결국 ‘언제 사서 언제 파느냐’가 관건입니다. 투자는 투자 상품을 사는 것이 아니라 ‘때’를 사는 것입니다.

 

3장 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법

부동산 가격의 4요소는 심리, 전세가, 분양, 정책입니다.

 매수자가 우위일 때 매수를 시도해야 합니다. 미분양이 생기면 매도자가 급해지고 하락으로 이어집니다. 처음에는 작다가 미분양, 현재 미분양이 빠르게 진행되고 있습니다.

 

정권 창출을 목적으로 하는 정부 정책은 과열방지를 위한 규제, 시장부양을 위한 규제완화입니다.정부의 정책도 욕할 필요가 없습니다.

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미분양은 게임 체인저입니다.입주 후 미분양의 발생은 가장 강력한 하락 시그널이며 상승 시그널의 추세를 읽을 때는 입주 미분양이 소진되는 추세를 보며 가늠해야 합니다. 미분양 물량이 소진되고 전세가가 올라가며 매매가와 갭이 좁혀질 때 상승의 신호입니다. 하락에서 상승으로 변할 때 좁아지는 갭은 떨어지는 매매가 근처까지 전세가가 올라가며 붙는 갭이 생깁니다. 이때가 갭 투자 최적의 타이밍입니다.

 

최고가에 팔려하지 말고 어깨에서 팔아야 합니다. 까치밥은 남겨두어야 합니다. 우상향만 믿고 버티다간 꼭지 찍고 거래량 절벽 맞고 비자발적 장 투자가 되어 이자 부담 끌어안아 벼락 거지가 될 수도 있습니다.  

 

아파트 사이클의 5단계는 하락, 상승초기, 상승, 조정, 폭등 입니다.

폭등장의 거품이 꺼지고 하락의 계절을 버티면 선물세트가 찾아옵니다. 미분양, 세금 완화, 저금리입니다.  값이 영원히 하락할지 모른다는 하락장의 공포에서 반가운 3가지 선물이 찾아오면 과감히 기회를 잡아야 합니다.

 

 

서평

여러 부동산 전문가가 하락을 점치던 2018~2019년에 ‘부동산 폭등장이 온다!’고 외치고, 우상향을 믿어의심치 않던  2021년에는 조정을 지나 본격적인 하락장이 온다고 매도하라고 했습니다. 그래서  많은 전문가 및 일반 시민에게 비난과 모욕에 가까운 질책을 받았습니다.

 

이현철 소장의 전망은 현재 그대로 실현되고 있습니다. 예언에 가까울 정도로 정확한 시장 예측을 할 수 있었던 건 오랜 경험의 현장에서 깨달은 ‘아파트 사이클’이 있었기 때문입니다.

부동산 투자는 상품을 사는 게 아니라 때를 사는 것입니다. 부동산 시장은 긴 호흡 때문에 시장 전환의 시그널을 읽기가 어렵고, 상승이든 하락이든 한번 시장의 방향성이 정해지면 긴 시간을 그대로 흘러가는 경향이 있습니다. 때문에 상승 또는 하락 한 방향만을 외치는 이들이 많습니다. 

 

이들의 잘못된 고정관념과 편견을 깨기 위해 투자의 원리가 일맥상통하는 주식 시장의 대가들이 남긴 명언을 통해 대한민국 부동산 시장의 사이클을 분석하였습니다.

 

글이 매끄럽고 예시와 대가들이 남긴 명언을 적재적소에 사용함으로써 술술 읽어 내려갑니다. 아파트 사이클을 알기 위한  책으로 추천할 만하며 소장하고 싶은 책입니다.

공부를 쉬지 말자~! 하락장에서는 여유가 생긴다~! 관심을 놓지 말고 꾸준히 공부하겠습니다.